大家好，我（wǒ）是楼克佳（jiā），今（jīn）天和大家聊一下，借款过程中，如果拿房产（chǎn）做（zuò）抵押，当中所涉及（jí）的最容易被（bèi）忽视的关键问题——户口。


        一般来说（shuō）产（chǎn）权是属于房（fáng）产证（zhèng）上的产权（quán）人，比如（rú）说房产证上有（yǒu）两个人，如果没有特殊（shū）约定，通常一人占50%。但是如果有的（de）房产（chǎn）证上是有特殊约定（dìng），可（kě）能其中一个人占（zhàn）70%，还有（yǒu）一个人占30%，就按照百分比（bǐ）来结算，这些（xiē）情况下产权相对（duì）来说都（dōu）比较清（qīng）楚（chǔ）。

        还（hái）有一个（gè）容（róng）易被忽视的"隐形问题"就（jiù）是房子里有户口，很（hěn）多人买（mǎi）了这个（gè）房子，入住不了，就（jiù）是（shì）因为（wéi）户口（kǒu）的问（wèn）题。昨（zuó）天（tiān）我看了一篇文章，有个人在上海（hǎi）买了阿（ā）里法（fǎ）拍（pāi）上的（de）房子，现在就是因为户口的问题住不进去，他（tā）每年光利息的损失（shī）都将（jiāng）近60万。所以抵押房产和（hé）购买拍（pāi）卖的房子，一定要去关注（zhù）户口的问题。

拍卖（mài）房不适（shì）用户口管理（lǐ）条例（lì）

        根据国内的常驻户口（kǒu）管理条例（lì）第32条（tiáo）规定，应订立房屋（wū）买（mǎi）卖合同，并依法变（biàn）更产（chǎn）权共（gòng）有居住房的，如果是这（zhè）个（gè）房子里有户口的，不迁走的话，你可以（yǐ）打官（guān）司让他迁走（zǒu）。 如果（guǒ）是正常（cháng）的（de）房产交易（yì），合同会（huì）写清楚（chǔ）你首付多少（shǎo），尾款多少，最后什么（me）时候把里面（miàn）的户口迁走，如（rú）果这个当中对方不（bú）迁走，打官司（sī），法院（yuàn）是可（kě）以（yǐ）强制（zhì）把他户口迁走的（de），这是（shì）第（dì）一种。


        第二种是通过法院判决、财产（chǎn）继承、亲（qīn）属间购（gòu）买产权份额等途径，发（fā）生（shēng）产权转移或者继承权变更的房屋，不（bú）适用（yòng）此条（tiáo）例（lì）。也就是（shì）说拍卖房不适（shì）用。

        所以如果你要（yào）看拍卖房，比如说（shuō）房子市（shì）值大概一千万，但起（qǐ）拍价很便宜，只有600万，700万，你就一定要搞清楚这个（gè）房子是否有户口（kǒu）。

        如果说没有户口相对来说很好，如果是里面有（yǒu）三个户（hù）口，甚至是五个户口（kǒu），那就麻烦了。即使这个房（fáng）子的产权（quán）归你了，最后你要去（qù）处置的话，他有（yǒu）居（jū）住（zhù）权，他（tā）问你要三五十万（wàn）一个都很正常。你不给他就赖着不走，因为按照规定拍卖（mài）的房子不能强制（zhì）把他（tā）户（hù）口迁（qiān）走。所以如（rú）果你（nǐ）是在法院里买拍卖房，你要去了解一（yī）下（xià），这里面有多（duō）少户口，需（xū）要多少钱迁（qiān）走。


抵押前需签户口承诺书

        如果是房子做了他项权利抵押登记的，在登记之（zhī）前，也要去（qù）问一下房子里面（miàn）是（shì）否有（yǒu）户口，有几个户口？你可以让他（tā）出（chū）示户口本，或者自己（jǐ）去派出所查一（yī）下，你说想买（mǎi）这个房（fáng）子，确认一（yī）下里面（miàn）有几个户（hù）口。比如说里（lǐ）面有三（sān）个户（hù）口，就让他写一（yī）个承诺："我（wǒ）是户（hù）口（kǒu）所有人我已（yǐ）知某某房（fáng）产已（yǐ）经抵（dǐ）押给谁谁谁，如（rú）果出（chū）现（xiàn）了债（zhài）权问题的话（huà），我（wǒ）将自动迁离户（hù）口。

        这样万一最后（hòu）你要去处置他的房子，拍卖他的房子，他说我不知道（dào），这个房子是我（wǒ）儿子的，以前我也出过钱（qián）的，儿（ér）子自（zì）己拿（ná）去抵押了，父母住在里面（miàn）怎么办，你（nǐ）叫我住到哪里去（qù）？产权给（gěi）你，我一（yī）直居住在里面（miàn），一直住（zhù）到我去世为止，那你怎么办？所（suǒ）以一定（dìng）要让父（fù）母知道一下（xià）儿子把这个房（fáng）子拿出来（lái）抵（dǐ）押这个问题。

        所以，综上所述，户口还是非常重要的。拍卖和抵押当中都要（yào）去关注户口问（wèn）题，之前都需要（yào）了解清楚，不要觉得（dé）这（zhè）个房（fáng）子便宜，买下来最后入（rù）住（zhù）不了，也（yě）是（shì）一个巨大损失（shī）。

         今天关于拍卖（mài）房产和抵押（yā）房产中的户口（kǒu）的问题就聊到这里，谢谢大家！